Материальные недостатки арендованного имущества, которые не связаны с качеством вещи. Три примера из немецкой практики

Традиционно в доктрине принято выделять юридические и материальные недостатки передаваемого по договору имущества. Это деление четко закреплено в ГК РФ применительно к договору аренды. Материальным недостаткам имущества посвящена статья 612 ГК РФ, юридическим недостаткам – статья 613 ГК РФ.

В основных комментариях к статье 612 ГК РФ отмечается, что под недостатками имущества по смыслу статьи 612 ГК РФ понимаются обстоятельства, которые препятствуют пользованию объектом полностью или частично, т.е. при которых не достигается основная цель договора аренды. В качестве основного критерия таких недостатков признается невозможность использования имущества по целевому назначению (курсив – А.Ш.). Отмечается также, что под недостатками в данном случае понимается ненадлежащее качество вещи (курсив – А. Ш.). Иными словами, наличие недостатка признается, если использование вещи невозможно в силу дефектов, присущих качеству самой вещи. Суды также зачастую указывают, что под недостатками понимается ненадлежащее качество вещи, которое препятствует ее дальнейшему использованию по целевому назначению в течение срока аренды.

Вместе с тем использование арендованного имущества тесно связано с внешними обстоятельствами. Под ними в данном случае понимаются такие обстоятельства, которые непосредственно не присущи самой вещи как физическому субстрату, но существенно влияют на возможность его использования. Например, высокий уровень шума в близости к арендованному помещению очевидно влияет на его использование, если арендатор занимается оказанием услуг, требующих тишины (психологические консультации). Возникает вопрос, можно ли такое обстоятельство признать недостатком применительно к статье 612 ГК РФ и использовать способы защиты, указанные в ней? Рассмотрим для начала подходы немецкого правопорядка.

Немецкая доктрина также традиционно делит применительно к разным договорным типам, включая аренду, понятия материального (Sach-) и юридического (Rechtsmängeln) недостатка.

Понятие материального недостатка в ГГУ прямо не закреплено. В комментариях к параграфу 536 ГГУ отмечается, что материальный недостаток арендованной вещи имеет место, когда фактическое состояние вещи («Ist-» Zustand) отклоняется от согласованного в договоре («Soll-» Zustand). Если в договоре отсутствует четко согласованное состояние вещи («Soll-» Zustand), оно может быть выведено на основе правил толкования волеизъявления (параграфы 133, 157, 242 ГГУ), в том числе путем восполнительного толкования, к которому можно прибегнуть, когда очевидно, что стороны достигли согласия относительно состояния вещи, но своё волеизъявление прямо не зафиксировали в договоре. Д. Лоошельдерс отмечает, что при определении материального недостатка арендованной вещи используется субъективный критерий (subjektive Mandelbegriff).

При этом отмечается, что материальный недостаток арендованной вещи не всегда имманентно присущ непосредственно самой вещи (в чем состоит принципиальное отличие от договора купли-продажи), но важнейшее значение имеют также внешние обстоятельства, непосредственно влияющие на использование арендованной вещи (Umweltmangel). Например, может учитываться воздействие таких обстоятельств как уровень шума, запахи (если рядом пекарня), препятствия доступа к арендованному имуществу и т.д. Не имеет значения, может ли на это повлиять арендодатель. Обязательство поддерживать вещь на согласованных условиях носит характер гарантийного обязательства (Garantiehaftung).

Верховный суд Германии задает критерии, при которых условия внешние обстоятельства могут быть квалифицированы как недостатки, отмечая: «во избежание расширения термина «недостаток» всегда необходимо устанавливать наличие непосредственного ухудшения пригодности вещи для использования и прямого влияния недостатков на такую пригодность. Обстоятельства, которые лишь косвенно влияют на пригодность использования арендованного имущества в соответствии с договором, не должны квалифицироваться как недостаток». В литературе также отмечается, что довольно сложную задачу составляет различение так называемых обычных жизненных рисков и недостатка сдаваемого в аренду имущества. Для примера рассмотрим следующее дело.

На момент заключения договора аренды квартиры в районе был сравнительно невысокий уровень шума. В связи с началом ремонтных работ на дороге уровень шума существенно возрос. Арендатор посчитал, что это обстоятельство дает ему право на уменьшение арендных платежей. Арендодатель не согласился и обратился с иском о взыскании арендной платы в полном объеме.

Суд первой инстанции удовлетворил иск. Апелляционный суд поддержал арендатора, указав, что если повышение уровня шума носит затяжной характер и не может быть отнесено к обычным жизненным рискам (allgemeine Lebensrisiko), то это может являться основанием для снижения арендной платы. Апелляционный суд указал, что арендная плата может быть снижена по истечении шести месяцев с начала повышения уровня шума, поскольку начиная с седьмого месяца возникает серьезный недостаток в объекте аренды.

Верховный суд Германии поддержал не согласился с позицией апелляционного суда, указав, что для данного вывода необходимо было установить наличие конклюдентного соглашения о качестве арендуемой вещи относительно уровня шума. По мнению Верховного суда, ключевое значение имеет вопрос о том, знал ли (и был ли согласен) арендодатель, что арендатор рассматривает уровень шума в качестве определяющего критерия состояния квартиры. Знание может быть определено исходя из горизонта восприятия адресата волеизъявления (Empfängerhorizont), то есть арендодателя. Суд указал, что в обсуждаемом деле не было достаточных оснований для такого вывода, а именно – не было доказано, что арендодатель согласен с таким условием.

«Подразумеваемое соглашение также требует наличия двух соответствующих друг другу волеизъявлений. Однако для признания наличия такого соглашения в отношении так называемых внешних недостатков недостаточно того, что арендатор при заключении договора воспринимает обстоятельство, действующее извне на арендованное имущество – как здесь уличный шум, который будет слышен в квартире, – как удобное для себя обстоятельство (например, «тихое место»), и он (возможно) решает арендовать квартиру именно из-за этого. Это обстоятельство становится конклюдентным соглашением о качестве только в том случае, если арендодатель должен был исходя из поведения арендатора в соответствии с горизонтом восприятия адресата волеизъявления (§ 133, 157 ГГУ) понять, что арендатор рассматривает длительность такого состояния вещи в течение срока договора аренды в качестве решающего критерия для договорного использования квартиры, и арендодатель с этим соглашается. Односторонняя идея арендатора недостаточна для признания наличия подразумеваемого соглашения, даже если это известно арендодателю. В любом случае необходимо, чтобы арендодатель положительно отреагировал на это»

Обсуждаемое дело ярко подчеркивает один из ключевых критериев, который должен быть соблюден: необходимо установить явное или подразумеваемое соглашение о качестве вещи. Возможность повышения уровня шума не должна быть распознаваема на момент заключения договора. Например, если квартира находится недалеко от железнодорожных путей, то соответствующий шум впоследствии нельзя признать недостатком.

Внешние недостатки могут заключаться также в особенностях доступа к арендуемому помещению.

Истцы арендовали коммерческие помещения на 6 этаже 13-этажной офисной башни. Через полтора года после заключения договора они уменьшили уплачиваемую арендную плату, утверждая, что безопасность доступа к офисной башне с использованием системы кодовых карт (остальные могли входить в здание, только используя домофон), согласованная в договоре аренды, была фактически подорвана. Нижние этажи (со 2 по 4) были сданы в аренду центру для консультирования по вопросам наркомании и задолженности, и вход в офисную башню в рабочие часы стал свободным. Это привело к большому количеству посетителей и дискомфорту истцов.

Суд первой инстанции согласился с необходимостью уменьшения арендной платы. Апелляция отменила решение суда первой инстанции. Верховный суд Германии оставил в силе решение апелляционного суда, пояснив, что не каждый недостаток автоматически дает право на уменьшение арендной платы. Это следует из формулировки пункта 1 параграфа 536 ГГУ, согласно которой «незначительное недостатки» имущества не оправдывают уменьшение арендной платы. Ни суд первой инстанции, ни апелляционный суд не привели достаточных доводов в пользу возможности уменьшения арендной платы. Верховный суд отметил, что недостаточно установить абстрактную опасность вторжения в здание посторонних лиц, а требуется определение фактического воздействия свободного входа в здание на арендатора. Арендаторы не доказали существенность ухудшения качества арендованного имущества.

Успех бизнеса во многом зависит от среды, в которой осуществляет свою деятельность арендатор. Вопрос: если смесь соседних арендаторов (mietermix) изменяется в ущерб одному из арендаторов, возникает ли недостаток в арендованном имуществе? На практике прямо выраженные соглашения на этот счет встречаются крайне редко. Также трудно назвать достаточно определенным требование к арендодателю по поддержанию конкретной группы арендаторов. В качестве примера рассмотрим следующее дело Верховного суда Германии.

Ответчики арендовали комнаты для физиотерапевтического и реабилитационного медицинского массажа на 3-м и 5-м этажах здания. На 1-м и 2-м этажах были открыты две практики врачей. На 4-м этаже истец сдал в аренду комнату под массажный кабинет. Ответчики уменьшили ежемесячную арендную плату на том основании, что в этом кабинете фактически был открыт бордель и там оказывались сексуальные услуги. По мнению арендаторов, это привело к значительной потере доходов и представляют собой недостаток арендного имущества, что дает им право на снижение арендной платы.

Арендодатель обратился в суд с иском о взыскании арендной платы. Суд первой инстанции иск удовлетворил. Апелляционная инстанция отказала в иске в полном объеме, указав, что наличие борделя в том же здании приводит к ухудшению использования арендованного имущества. Суд отметил, что потери доходов ответчиков из-за наличия борделя очевидны и не связаны с предпринимательским риском. Скорее, можно предположить, что, несмотря на изменение ценностей в обществе, по-прежнему существует значительная доля населения, которая оценивает проституцию негативно с этической точки зрения и избегает мест, где она практикуется. В силу наличия двух лестниц и лифтов бесконтактный доступ соответствующих клиентов возможен, но не может быть гарантирован. Существует также риск путаницы клиентами этажей, а некоторые люди не склонны приближаться к проституции. Клиентура физиотерапевтической и реабилитационной практики состоит в основном из пожилых людей и детей. Понятно, что в особенности пожилые клиенты опасаются быть ошибочно принятыми за клиентов борделя. Аналогичным образом можно предположить, что родители хотят исключить любую возможность скомпрометировать своих детей.

Верховный суд Германии не согласился с мнением апелляционного суд и отметил, что у арендодателя по общему правилу отсутствует обязанность по поддержанию определенного контингента арендаторов («…bestimmten «Mietermix» oder ein bestimmtes «Milieuniveau» zu bewahren»).

Конечно, арендодатель обязан защищать арендатора от неблагоприятного воздействия иных соарендаторов, но апелляционный суд не сделал достаточных выводов о фактических последствиях работы борделя для деятельности арендаторов. Вместо этого апелляционный суд ограничился перечислением абстрактных опасностей, которые могут возникнуть в результате аренды помещений для проституции.

Перечисленные примеры из немецкой судебной практики демонстрируют возможные критерии отнесения тех или иных обстоятельств к материальным недостаткам. Необходимо определять наличие прямого или подразумеваемого соглашения сторон относительно качества сдаваемого в аренду имущества. Необходимо устанавливать непосредственное ухудшение возможности (например, снижение прибыльности) использования арендатором имущества. К числу внешних обстоятельств, признаваемых материальными недостатками, может быть отнесено в том числе неблагоприятное воздействие соарендаторов. Арендодатель в случае наличия прямого или подразумеваемого соглашения относительно определенного состояния вещи должен нести риски объективного ухудшения условий использования имущества и заботиться в течение всего срока договора об интересах арендатора, согласованных в договоре. В противном случае арендатор вправе уменьшить арендную плату или отказаться от договора.

В свою очередь российская доктрина в основном придерживается узкой трактовки понятия материальных недостатков, понимая под ним ненадлежащее качество вещи (так же, как в договоре купли-продажи), делающее невозможным использование имущества по целевому назначению. В то же время в судебной практике встречаются примеры, расширяющие понятие материального недостатка арендуемой вещи. В одном из дел арендатор сослался на то, что ведение строительных работ в непосредственной близости от арендуемого помещения свидетельствует о недостатках. Суды арендатору отказали, указав, что арендатор не представил доказательства того, что на момент заключения договора и фактической передачи помещения ему не было известно о проводимых строительных работах. Суды принципиально не отвергли возможность признания такого обстоятельства в качестве материального недостатка, сделав, по существу, верный вывод: если обстоятельство, на которое ссылается арендатор, было распознаваемо на момент заключения договора, оснований для признания его материальным недостатком нет.