Обязательства арендатора и арендодателя
в правовых позициях ВС РФ 2020 года
24 сентября 2020
Запись семинара "Частный Четверг" в Клубе Цивилистов
- Вероника Величкомагистр частного права РШЧП, советник ЮФ «Авелан»
- Андрей Громовк.ю.н, магистр частного права (РШЧП), доцент Исследовательского центра частного права им. С.С. Алексеева при Президенте РФ
- Андрей Егоровк.ю.н., главный редактор журнала "Цивилистика", профессор НИУ «Высшая школа экономики», руководитель образовательных программ "Lextorium.com"
- Павел Шефасшеф-редактор журнала "Цивилистика", советник ЮФ «Авелан»
- Константин Гричанинзаместитель директора Департамента судебной практики ПАО «НК «Роснефть»
- 1. Последствия необоснованного отказа арендатора принять объект аренды.- Средства защиты арендодателя по российскому праву при просрочке кредитора (арендатора);
- Требование арендодателя о понуждении арендатора к приемке объекта;
-Требование арендодателя о взыскании арендной платы против требования о взыскании убытков вместо предоставления;
- Значение передачи объекта арендатору в рамках конструкции договора аренды по российскому праву;- Отказ арендатора от приемки объекта как санкционированный отказ от договора.
- 2. Недостатки арендованного имущества в момент его передачи как основание для досрочного расторжения договора аренды.- Недостатки арендованной вещи в момент передачи и последующие недостатки;
-Физические и юридические недостатки;
- Разграничение между принятием арендатором явных недостатков (ст. 612 ГК) и неисполнением обязанности арендодателя по предоставлению пригодной вещи;
- Разграничение между самостоятельным устранением недостатков арендатором и улучшениями.
Дело № 1 (Определение ВС РФ от 26.06.2020 № 305-ЭС20-4196)
Стороны заключили договор аренды на 11 месяцев, однако арендатор помещения не принял, акт приема-передачи помещений в аренду не подписал, сумму гарантийного взноса не уплатил, и направил контрагенту уведомление об одностороннем отказе от договора.
Считая договор действующим и настаивая на исполнении арендатором своих обязанностей, арендодатель обратился с иском в суд, потребовав:
- обязать арендатора принять объект аренды;
- уплаты гарантийного взноса (равного месячной арендной плате);
- неустойки за просрочку оплаты гарантийного взноса;
- возмещения убытков, равных арендной плате за период уклонения от принятия вещи.
Суд первой инстанции, решение которого было оставлено без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, иск удовлетворил в полном объеме.
Верховный суд РФ отменил судебные акты нижестоящих инстанций, отказал в требовании об обязании арендатора принять объект аренды, а в остальной части направил дело на новое рассмотрение.
На семинаре обсудим:
- какие последствия будут иметь место при ненадлежащем исполнении кредитором своих обязательств по приемке исполнения?
- Сможет ли должник требовать от кредитора исполнения обязательства по приемке в натуре? Нужно ли ему это?
- Как осуществляется распределение рисков при просрочке кредитора?
- Уменьшается ли в подобном случае ответственность должника?
- Какие дополнительные затраты должен возместить кредитор?
- Вправе ли должник требовать от контрагента, находящегося в просрочке кредитора, встречного предоставления?
Дело № 2 (Определение ВС РФ от 27.07.2020 № 305-ЭС20-1530)
Стороны заключили договор аренды недвижимого имущества для размещения дошкольного образовательного учреждения. При этом арендатору не был предоставлен земельный участок, и он не мог его использовать для организации детской площадки, без которой такое учреждение не могло функционировать из-за публичных требований. В процессе эксплуатации в арендуемом помещении выявлялись и другие недостатки.
Арендатор приостановил внесение арендной платы, посчитав что, арендодатель не исполнил свою обязанность по обеспечению надлежащего состояния имущества. Арендодатель отказался от договора в одностороннем порядке из-за неуплаты. Арендатор обратился с иском о расторжении договора аренды и о взыскании убытков, понесенных на неотделимые улучшения и устранение недостатков.
Первая инстанция удовлетворила требования арендатора, но апелляция в иске отказала, отметив, что нежилое помещение было передано с указанием существующих недостатков, а неотделимые улучшения не были согласованы с арендодателем.
ВС РФ отменил принятые судебные акты, направил дело на новое рассмотрение.
На семинаре обсудим:
- Что входит в обязанности арендодателя?
- Должен ли арендодатель гарантировать пригодность объекта аренды договорным целям? Где границы данной обязанности?
- Какие бывают недостатки у арендованного имущества?
- Чем отличается правовой режим устранения недостатков от улучшений? Когда согласие арендодателя является необходимым?
E-mail: nn@privlaw-journal.com