Реформа правил ГК о недвижимости: что нового?

03 ноября 2022 года


Частный четверг
Запись семинара

*для членов Клуба Цивилистов - бесплатно

** Бесплатное членство в Клубе цивилистов с доступом к чату с нашими экспертами на 1 месяц для покупателей тарифа "VIP"
Данную тему выбрали участники Клуба цивилистов. Это связано со вступившими в силу изменениями ГК РФ, в результате которых появились понятия земельного участка, здания/сооружения, помещения. Рассмотрим на заседании, что именно нового привнесла в наше право эта реформа, обсудим её плюсы и минусы. Гостем мероприятия будет А.А. Иванов, в прошлом председатель ВАС РФ и руководитель рабочей группы Совета по кодификации, связанной с реформой вещных прав.
Данную тему выбрали участники Клуба цивилистов. Это связано со вступившими в силу изменениями ГК РФ, в результате которых появились понятия земельного участка, здания/сооружения, помещения. Рассмотрим на заседании, что именно нового привнесла в наше право эта реформа, обсудим её плюсы и минусы. Гостем мероприятия будет А.А. Иванов, в прошлом председатель ВАС РФ и руководитель рабочей группы Совета по кодификации, связанной с реформой вещных прав.
Докладчики:
А.В. Егоров
к.ю.н., главный редактор журнала «Цивилистика», профессор факультета права НИУ «Высшая школа экономики»
А.А. Иванов
научный руководитель факультета права НИУ «Высшая школа экономики», ординарный профессор
А.О. Рыбалов 
к.ю.н., доцент СПБГУ

Р.С. Бевзенко

д.ю.н., профессор МВШСЭН (Шанинка), партнёр Пепеляев Групп
Спикеры:

А. В. Егоров

к.ю.н., главный редактор журнала «Цивилистика», профессор факультета права НИУ «Высшая школа экономики»

А.А. Иванов

научный руководитель факультета права НИУ «Высшая школа экономики», ординарный профессор
А.О. Рыбалов
к.ю.н., доцент СПБГУ
Р.С. Бевзенко
д.ю.н., профессор МВШСЭН (Шанинка), партнёр Пепеляев Групп
Программа
Программа
  1. Понятие земельного участка
Как быть со случаями, когда здание / сооружение находится на земельном участке, но он не сформирован должным образом? Имеют ли собственники здания какие-то права на данный земельный участок?
2. Здания и сооружения как недвижимые вещи
Что означает новая норма о том, что здания могут быть образованы в результате раздела или объединения других зданий. Что имеется в виду? Какие критерии такого раздела или объединения?

Можно ли разделить многоподъездное единое здание на несколько (по количеству подъездов)?

Можно ли объединять стоящие в отдалении друг от друга здания в единое здание? Существует ли при этом требование, чтобы они находились на одном и том же земельном участке?
3. Принцип акцессии и его воплощение в российском праве недвижимости (ст.287.1 ГК)
Ст. 287.1 ГК закрепляет, что право собственности на здание может возникнуть у собственника земельного участка, но иное может быть предусмотрено договором. Что здесь имеется в виду? Любой договор? А как быть с принципом единства судьбы здания и земельного участка?

Что означает отказ от данного принципа для зданий, построенных на публичной земле? Презумпцию вещной аренды / подразумеваемого права застройки?
П.1 ст.287.3 ГК: «1. Собственник здания или сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, пользуется данным земельным участком на условиях и в объеме, которые предусмотрены законом или договором с собственником данного земельного участка.». 

А что будет, когда договор закончится?!

Особенно в контексте правила той же статьи: «4. Случайная гибель здания или сооружения, находящихся на чужом земельном участке, не влечет прекращения указанного в пунктах 1 и 2 настоящей статьи права собственника этих здания или сооружения на земельный участок, если иное не предусмотрено законом или договором. Собственник погибших здания или сооружения имеет право на их восстановление в определяемом законом порядке.»
4. Помещения
Помещение как правовая и как техническая единица: в каком значении его упоминает закон?
Жилые и нежилые помещения. При том понятии жилого помещения, которое дано, - пригодность для постоянного проживания, - все апартаменты становятся жилыми помещениями? Значение имеет только один объективный фактор пригодности для постоянного проживания без учёта градостроительных и иных особенностей?
Раздел здания, при котором образуется помещение. Почему закон не упоминает волеизъявление собственника здания, и что в этом плохого?

П.1 ст.287.2 ГК РФ: «При государственной регистрации прав на образованные в здании или сооружении помещения и (или) машино-места право собственности на здание, сооружение в целом прекращается.».  Что не учитывает эта норма?

Сравним с п.8 Постановления Пленума ВАС РФ № 64 (2009): «8. Если собственник здания в соответствии со статьей 24 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" принимает решение о выделении из состава здания одного или нескольких помещений, то при внесении в реестр записей об образовании самостоятельных объектов недвижимости прекращается право собственности на здание в целом ввиду утраты зданием правового режима объекта недвижимости, на который может быть установлено право собственности одного лица, о чем делается соответствующая запись в реестре.».

Закон повторил разъяснение или отступил от него?

Почему прекращение права на помещение при его асоциальном использовании происходит по инициативе государственного органа, а не других сособственников (п.1 ст.287.7 ГК РФ)?!

«1. Если собственник помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно содержит помещение, допуская его разрушение, уполномоченный государственный орган или орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения, также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения.»
5. Проблема создания поэтажной собственности при разделе здания между сособственниками в натуре (ст.252 ГК РФ)
Какие вопросы должны быть решены в таком судебном акте помимо собственно распределения помещений между сособственниками? Например, подвал должен остаться общим имуществом здания или также быть поделен в натуре?
В каких случаях предпочтительным является раздел путём продажи общего имущества?
6. Сохранение обременений при разделе недвижимости
Всякий ли раздел сохраняет обременение (трансформирует его на вновь полученные объекты)? Предположим, здание перешло в режим поэтажной собственности, в нём выделены помещения. Предварительно здание было заложено, и залогодержатель дал согласие на его раздел. Означает ли это, что теперь каждое помещение заложено в обеспечение первоначального долга? Как соотносятся эти залоги: в долях или каждое помещение отвечает по долгу в полном размере, а после уплаты между собственниками помещений происходит раскладка (по правилам о солидарных должниках или каким-то иным)?
Организатор оставляет за собой право на небольшие изменения в программе семинара
Организатор оставляет за собой право на небольшие изменения в программе семинара

Покупка

Тариф «Запись»

1 290 руб.

Click to order
Total: 
Ваш e-mail будет использоваться для регистрации в нашей новой платформе. Заполните это поле внимательно!
Телефон
Форма оплаты
*После оплаты, вам придёт письмо с учетными данными от платформы civilist.club
Если вы уже зарегистрированы на платформе, то укажите этот e-mail, доступ будет открыт в течение 5 минут.
Контакты
121087, г. Москва, Багратионовский проезд, д. 7 стр. 20В (Бизнес-центр)

Телефон: +7 (495) 150-85-07
E-mail: nn@privlaw-journal.com
Если вы хотите стать партнером наших мероприятий, свяжитесь по почте или телефону, мы обсудим детали
Заполняйте форму - получайте свежие новости в сфере права, а также анонс наших мероприятий.
Подписывайтесь
на наш канал в
Telegram