Постройка на чужой земле – суть неправомерное вторжение в чужой земельный участок, правовая природа иска о сносе самовольной постройки восходит к негаторным искам (искам об устранении препятствий к использованию земельного участка).

Постройка на своей земле с нарушением строительных или иных норм и правил – публичное нарушение, за него должна наступать публичная ответственность, нахождение такой нормы в ГК – историческая случайность. Последствия допущенного нарушения в принципе не регулируются частным правом. С точки зрения частного права – не имеет значения, насколько опасна для самого собственника та деятельность, которой он занимается на своём земельном участке. Ни у кого нет частного интереса в том, чтобы пресекать действия собственника.

Такой проблемы по определению не может быть. Введение правил о самовольных постройках и допущение возможности их сноса из-за отсутствия права на землю не может иметь обратной силы.

Если постройка возведена в то время, когда она признавалась правопорядком как объект права, то никакие последующие нормы не могут отнять у неё признаков такого объекта.

В советское время ситуация была перевёрнута с ног на голову: определяющей являлась постройка, а не земля под нею (она оставалась общенародным достоянием). Следовательно, если постройка осуществлялась надлежащим образом и вводилась в эксплуатацию, она возникала как объект права, закреплялась за какими-то государственными юридическими лицами и т.п.

Дальнейший переход на классическую систему приоритета земельного участка, который осуществляется в настоящее время, привёл к возвращению системы в правильное положение - с головы на ноги. Но тем не менее, нельзя не учитывать особенности предыдущего периода. Не может законная постройка стать незаконной (самовольной) только по той причине, что под ней не оформлен земельный участок.
Именно ввиду переходного характера системы земельных отношений владельцы зданий получили право на оформление в собственность или аренду земельных участков под ними. Однако данное право соблюдалось не всегда и появились примеры, когда собственность или арендное право на земельный участок под постройкой получило постороннее лицо (не собственник постройки). В данном случае возникает коллизия между правами собственника (правообладателя) земельного участка и правами собственника постройки. Их иногда пытаются решить при помощи правил о самовольных постройках. Однако это ошибка.

В отличие от классической ситуации (когда должен побеждать собственник земельного участка) в таком примере безусловную победу должен одерживать собственник постройки. Собственник земельного участка получил своё право с пороком, на то, что ему не могло принадлежать. Поэтому правопорядку необходимо иметь обоснование, при помощи которого будет прекращаться соответствующее право собственника (правообладателя) земельного участка. По-видимому, речь должна идти о ничтожности правустановительного акта и отсутствии исковой давности. 

Требование собственника здания в таком случае о признании отсутствующим права собственности или права аренды на земельный участок должно иметь негаторную природу, выводящую его из-под действия исковой давности.

Современное понимание объектов недвижимости в российском праве является довольно противоречивым, однако наблюдается явная тенденция, выражающаяся в том числе в соответствующем нормативном правовом регулировании, к использованию при трактовке понятия недвижимости воззрений о едином объекте, в пользу которого раздаются голоса в литературе[1].

Существенная эволюция взглядов на объекты недвижимости проходила в 2008-2012 гг. К этим датам относится много актов, когда Президиум ВАС РФ начал настройку понятия недвижимости. По-видимому, это не просто совпало с работой группы по вещным правами, образованной Советом по кодификации (группу возглавил А.А. Иванов – председатель ВАС РФ), но и было тесно связано с её наработками и дискуссиями, которые велись в то время в научной среде.

Представление о земельном участке как едином объекте исходит из представления о том, что только земельный участок является объектом права. Всё остальное – любые постройки на нём, скважины, рукотворные подземные сооружения, замощение, многолетние насаждения и т.д. – являются лишь существенными составными частями земельного участка, на которые не может быть установлено самостоятельных вещных прав, т.е. они не являются объектами.

Надо чётко понимать, что российское право не перешло на позицию единого объекта, довольствуясь лишь концепцией единства судьбы зданий и земельных участков, расположенных под ними. В противном случае не могли бы существовать отдельно даже здания как объекты самостоятельных вещных прав. Тем не менее, они существуют.

Мы наблюдаем лишь наступление концепции единого объекта на иные виды сооружений, не являющихся зданиями: такие как асфальтовые площадки, футбольные поля и т.п.

Однако такой выбор – какие рукотворные сооружения, не являющиеся зданиями, относятся к объектам недвижимости, а какие не относятся, делается довольно произвольно. Никакой системы в данном аспекте не наблюдается.
С логической точки зрения невозможно объяснить, почему здание площадью 100 кв. м, построенное из пеноблоков на фундаменте (с предполагаемой стоимостью строительства около 2 млн. руб.) является объектом недвижимости, а, например, асфальтовая площадка для хранения большегрузных автомобилей или футбольное поле, или система мелиорации/полива сельскохозяйственных угодий стоимостью каждое десятки миллионов рублей, не будет являться объектом недвижимости.
При этом очевидно, что любо из упомянутых объектов не может быть перемещён без непоправимого ущерба для его назначения, т.е. отвечает признакам объекта недвижимости. Напротив, такой объект недвижимости как деревянный сруб переместить на новое место гораздо проще, даже с учётом переноса его фундамента.
Так, в п.1 ст.130 ГК указывается, что к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению, невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства.
Таким образом, законодатель даёт общий признак объекта недвижимости и называет лишь некоторые примеры – в их числе здания и сооружения – которые точно относятся к объектам недвижимости.

По свидетельству Р.С. Бевзенко ещё в 2008 г. подход, не признающий за асфальтовой площадкой свойств самостоятельного объекта недвижимости, был отвергнут Президиумом ВАС РФ в деле компании "Авангард-Сервис" (Постановление Президиума ВАС РФ от 16.12.2008 N 9626/08). Нижестоящие суды признали асфальтовую площадку самостоятельным объектом недвижимости; судья ВАС РФ Д.И. Дедов передал дело для пересмотра в Президиум ВАС РФ, предлагая высшей инстанции высказаться в том смысле, что асфальтовое покрытие не является самостоятельной недвижимой вещью. Однако он не был поддержан большинством членов Президиума: в Постановлении отмечается, что, "учитывая фактические обстоятельства дела, Президиум соглашается с выводами судов апелляционной и кассационной инстанций о признании спорного объекта недвижимым имуществом в силу его соответствия признакам, предусмотренным статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации". Впрочем, всего лишь год спустя в деле ЖСК работников Академии наук Президиум ВАС РФ молчаливо отказался поддерживать эту идею (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 02.03.2010 N 14971/09)[2].
Хорошее систематическое изложение ситуации в её развитии даёт в своей работе Р.С. Бевзенко, поэтому можно привести довольно обширные цитаты из его книги.
«Схожие позиции - о том, что сама по себе регистрация прав на объект в ЕГРН не означает, что соответствующий объект является недвижимой вещью, - были подтверждены Президиумом ВАС РФ в делах:

- предпринимателя Хумаряна (от 24.01.2012 N 12576/11 о природе модульного торгового павильона);
- общества "Верево" (от 17.01.2012 N 4777/08 о природе мелиоративных систем: подземных труб и наземных оросительных канав);
- общества "Лондон-Бридж" (от 04.09.2012 N 3809/12 о природе торгового сооружения);
- предпринимателя Разиевского (от 28.05.2013 N 17085/12 о природе такого сооружения, как футбольное поле);
- Челябинского управления Центробанка (от 24.09.2013 N 1160/13 о том, является ли забор недвижимостью).
Во всех перечисленных делах Президиум ВАС РФ подчеркивал, что факт регистрации лицом прав на некий объект не создает неопровержимой презумпции существования недвижимой вещи.

… Однако, даже установив наличие у объекта признака неразрывной связи с землей, нельзя прийти к уверенному выводу о том, что перед нами недвижимая вещь. Вторым шагом в квалификации объекта как недвижимой вещи является определение того, представляет ли объект самостоятельную вещь или же является составной частью другой недвижимой вещи, например земельного участка (ст. 133 ГК РФ).
Именно такие споры разворачиваются вокруг неразрывно связанных с земельным участком и зарегистрированных в качестве недвижимостей в ЕГРН капитальных заборов, оросительных систем, колодцев, инженерной инфраструктуры и прочих подобных объектов, являющихся явно вспомогательными по отношению к земельному участку.

Ровным счетом та же проблема возникает в связи с так называемыми плоскостными сооружениями - асфальтовыми или бетонированными покрытиями (площадками, замощениями). Они, несомненно, являются сооружениями, неразрывно связанными с земельным участком таким образом, что перемещение их (покрытий) без разрушения невозможно. Долгое время судебная практика исходила именно из этого (см., например, дело общества "Авангард-Сервис" (Постановление Президиума ВАС РФ от 16.12.2008 N 9626/08)).

Однако точка в спорах о том, являются ли подобные объекты самостоятельными недвижимостями, была поставлена Президиумом ВАС РФ в уже упомянутом деле общества "Верево" <Постановление Президиума ВАС РФ от 17.01.2012 N 4777/08>, в котором было признано, что система подземных труб, надземных канав и цементных лотков не является самостоятельной вещью, а представляет собой составную часть земельного участка.

Логика Президиума ВАС РФ была следующей: спорные трубы и канавы расположены внутри границ земельного участка, они предназначены исключительно для обслуживания интересов собственника земельного участка. Поэтому у данных объектов не может быть самостоятельного хозяйственного назначения, отличного от назначения самого земельного участка; они были созданы исключительно для обслуживания земельного участка и улучшения его качества. Суд признал их "неотъемлемой частью земельного участка" и постановил, что отдельного права собственности на эти объекты быть не может, они принадлежат собственнику земельного участка.»[3].

Результат этих изменений во взглядах на природу «рукотворной» недвижимости можно кратко представить следующим образом: только здания или наиболее масштабные сооружения могут считаться объектами недвижимости. Все иные акты обработки земельного участка (пусть даже трудо- и ресурсозатратные): высадка многолетних насаждений, разбивка газона, замощение, асфальтирование и т.п. – по общему правилу не создают нового объекта, а лишь улучшают (точнее говорить – «перерабатывают», поскольку в зависимости от точки  зрения такая переработка может быть и ухудшением) земельный участок. То есть эти работы не приводят к появлению нового объекта, налицо только обработка земельного участка.
Однако, как было показано выше, такая концепция весьма противоречива. Кроме того, она способна эффективно функционировать только в том случае, когда у лица, считающего себя собственником соответствующего сооружения и желающего его зарегистрировать в ЕГРН, существует также право на земельный участок.
Если же лицо приобрело соответствующий объект (асфальтовую площадку, футбольное поле и т.п.), но не имеет права на земельный участок, то всё меняется. Заключая сделку, он приобретал именно то сооружение, обладание которым наделяет его правом на аренду земельного участка, расположенного под сооружением. Если же вслед за Президиумом ВАС РФ считать, что никакого сооружения не существует, а есть только улучшение земельного участка, то у сделки пропадает предмет, она становится недействительной. Однако все сроки давности на применение последствий недействительности сделки сейчас, скорее всего, прошли. Это означает, что собственник сооружения (асфальтовой площадки, футбольного поля и т.п.) просто лишается собственности, остаётся без своего объекта. Получается, что он купил «воздух», ничто.  Но ведь, когда он совершал сделку, объекты повсеместно признавались правопорядком, и он покупал нечто, а не пустоту.   Такая смена парадигм, обесценивающая объекты права, категорически противоречит основам правового регулирования.

[1] Бевзенко Р.С. Земельный участок с постройками на нем: введение в российское право недвижимости. М., 2018. С. 48; Василишин И.И., Буднецкий Н.С. Реализация модели единого объекта недвижимости в российском и германском гражданском обороте // Международное публичное и частное право. 2016. N 1. С. 34 - 38; Величко В.Е., Егоров А.В. Единый недвижимый комплекс – противоречивый продукт реформы. На пути к правильному понятию недвижимости // Журнал РШЧП. 2019. № 6 (ноябрь-декабрь). С. 71-92; Герасин С.И. Проблемы формирования единого объекта недвижимости в Российской Федерации // Право собственности на землю в России и ЕС: правовые проблемы: Сборник статей / Отв. ред. И.А. Иконицкая. М.: Волтерс Клувер, 2009. С. 191 – 196; Алексеев В.А. Единый объект недвижимости: поэтапное движение к цели или дезорганизация правового регулирования // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2018. N 8. С. 166 – 176; Третьякова Д.В. 3D-кадастр и концепция единого объекта недвижимости // Вестник гражданского права, 2019, N 3; 
[2] Бевзенко Р.С. Земельный участок с постройками на нем: введение в российское право недвижимости. М.: М-Логос, 2017. Электронное издание. 80 с.
[3] Бевзенко Р.С. Указ. соч.

Идеального критерия разграничения на объекты – «объекты недвижимости» и объекты – «улучшения земельного участка» не существует. Например, автомобильные дороги вполне могли бы называться просто улучшениями земельного участка, несмотря на сотни тысяч тонн песка, гравия и асфальта, задействованные при их возведении. Но их признают объектами недвижимости[1]. Хотя дорога может быть как с покрытием, так и без покрытия. В отношении последней наиболее странно говорить о том, что она может быть самостоятельным объектом недвижимости.
Можно привести несколько примеров из судебной практики.

1. Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 14.06.2018 N Ф02-1700/2018, Ф02-1704/2018 по делу N А33-28570/2016. Судебным актом удовлетворено требование о признании незаконным решения уполномоченного органа об отказе в осуществлении кадастрового учёта, мотивированное тем, что автомобильная дорога не является объектом учёта. Суд установил, что дорога отвечает всем признакам недвижимой вещи применительно к требованиям законодательства, в связи с чем может быть поставлена на государственный кадастровый учёт.

2. Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 28.05.2018 N Ф02-2020/2018 по делу N А33-28572/2016. Суд обязал поставить на учёт автомобильную дорогу. Судя по судебному акту, данная дорога не была даже покрыта асфальтом. Технический план с заключением кадастрового инженера, имеющийся в деле, свидетельствовал о том, что автомобильная дорога "Подъезд к Верх-Четску" устроена на уплотненном грунтовом основании в виде насыпи и выемок. На земляном полотне создана дорожная одежда с переходным типом покрытия. На автодороге расположены дорожные знаки, сама дорога оснащена элементами благоустройства.
Данная дорога была возведена в 1978 году, у администрации района отсутствовала разрешительная документация на строительство данной автомобильной дороги. Тем не менее, суд не расценил её как самовольную постройку, исследовав, среди прочего, Постановление СНК РСФСР от 22.05.1940 N 390 "О мерах борьбы с самовольным строительством в городах, рабочий, курортных и дачных поселках".
Также суд указал, что собственник дороги (Красноярский край) в лице Правительства Красноярского края постановлением от 14.03.2012 N 90-п включил спорную дорогу в Перечень автомобильных дорог регионального и межмуниципального значения Красноярского края, тем самым подтвердив функциональное значение данной дороги в виде обеспечения безопасного движения транспортных средств.

3. Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 08.12.2020 N Ф04-5093/2020 по делу N А03-671/2019. В данном деле истец требовал признать отсутствующим право собственности на объекты недвижимости (автодороги), поставленные на кадастровый учёт. Суд отказал в этом требовании, указав следующее: «…как правильно указал суд первой инстанции со ссылкой на положения статьи 8 Закона N 257-ФЗ автодороги могут являться самостоятельными сооружениями, и как на сооружения, относящиеся к объектам недвижимости, права на них подлежат государственной регистрации. При этом наличие у спорных объектов физических признаков самостоятельных объектов капитального строительства установлено судом апелляционной инстанции».

4. Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 28.05.2020 N Ф09-4985/18 по делу N А60-59742/2017. Истцом было заявлено требование о признании отсутствующим права собственности на часть сложной вещи - часть автодороги с тротуарами, - со ссылкой на то, что спорный объект не является объектом недвижимости, представляет собой благоустройство участка, а также на гибель объекта. Судом иске отказано, поскольку с учетом результатов судебной экспертизы установлено, что объект является капитальным строением, существует в натуре, имеет неразрывную связь с землей, обладает самостоятельным назначением, имеющиеся нарушения дорожного покрытия к гибели объекта не привели.

5. Постановление Арбитражного суда Московского округа от 28.09.2020 N Ф05-14579/2020 по делу N А41-99699/2019. Росреестр приостановил кадастровый учёт автодороги, мотивировав тем, что из поданных на государственный кадастровый учет документов не представляется возможным установить, являются ли спорные объекты объектами недвижимости. Суд признал действия Росреестра незаконными, поскольку спорные объекты не являются вновь созданными, приняты в муниципальную собственность на основании постановления о разграничении государственной собственности, входят в реестр объектов муниципальной собственности.
В этом деле ответчики ссылались на позицию Президиума ВАС РФ про отсутствие у замощения земельного участка самостоятельного назначения, но не были поддержаны судом: 
«Заявитель в кассационной жалобе… отмечает, что замощение из щебня или гравия и других твердых материалов, используемое для покрытия автомобильной дороги, обеспечивает чистую, ровную и твердую поверхность, но не обладает самостоятельными полезными свойствами, а лишь улучшает полезные свойства земельного участка, на котором оно находится.
… Суды также отметили, что проектная документация, разрешения на строительство и на ввод сооружения в эксплуатацию, акты государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию, технические паспорта, изготовленные до 01.03.2013, в архив администрации городского округа Пущино не поступали и в архиве БТИ также отсутствуют.

Наличие дорожного полотна, не является улучшением свойств земельных участков, на которых находится дорога и их благоустройством. Создание данного объекта имеет иное функциональное значение в виде обеспечения безопасного движения транспортных средств, включает в себя служащие данное цели конструктивные элементы (дорожное полотно, дорожное покрытие и подобные элементы) и дорожные сооружения, являющиеся ее технологической частью, - защитные дорожные сооружения, искусственные дорожные сооружения, производственные объекты, элементы обустройства.

Объект недвижимого имущества, неразрывно связанный с землей, должен соответствовать следующим критериям: обладание объектом полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от земельного участка, на котором он находится; обладание объектом полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества в предпринимательской или иной экономической деятельности собственника такого имущественного комплекса; невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению.

Как отметили суды, спорные объекты соответствуют всем указанным выше критериям.». 

[1] Имеется и противоположная практика, поэтому очень много зависит от конкретной ситуации: было ли принято решение о строительстве автомобильной дороги в установленном порядке и т.п.

Кольцевая велодорога по адресу: г. Москва, ул. Крылатская, д. 1 , соор. 1, протяжённостью 13640 метров с кадастровым номером 77:07:0001004:2205 (далее кольцевая велодорога), принадлежит АО «Спортивно-экологический комплекс «ЛАТА ТРЭК» на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № 77 АБ 086784 от 13.01.2003 г.
Строительство велодороги происходило в преддверии московской Олимпиады 1980 г. (в 1976-1979 гг.), решение об этом принималось на уровне руководства СССР. Таким образом кольцевая велодорога эксплуатируется как спортивное сооружение более 40 лет.

В собственность АО «Спортивно-экологический комплекс «ЛАТА ТРЭК» кольцевая автодорога поступила на основании сделки передачи имущества в уставный капитал  от 10.02.2002 г.  от учредителя – ЗАО «СЦП «Крылатское».

Правомерность государственной регистрации права собственности АО «Спортивно-экологический комплекс «ЛАТА ТРЭК» на кольцевую велодорогу оспаривалась Правительством Москвы по делу № А40-21921/04-122-158. Решением Арбитражного суда г. Москвы от 18.07.2004 г. в иске было отказано. 

В 2017 году Департамент городского имущества города Москвы передал в аренду третьему лицу земельный участок, образованный таким образом, что на нём находится часть кольцевой велодороги. Этот договор оспаривается собственником велодороги, а третье лицо (арендатор) требует признать соответствующую часть велодороги самовольной постройкой.

В настоящее время Департаментом городского имущества города Москвы и Правительством Москвы предъявлены к собственнику велодороги исковые требования о признании права не неё отсутствующим – дело № А40-69361/18-60-497.

В условиях нестабильности правопонимания и сохраняющихся в нём внутренних противоречий объект недвижимости, имеющий характер сооружения, за которым были признаны свойства объекта недвижимости ранее, должен сохранять эти свойства, несмотря на меняющиеся представления о недвижимости.
Иными словами, то, что не могло быть зарегистрировано сегодня в качестве объекта недвижимости в связи с господствующими сейчас представлениями о природе таких объектов, не утрачивает свойств объекта права, если такие свойства признавались ранее.

В противном случае допускалась бы серьёзная логическая ошибка: если «нечто» являлось объектом, и это безусловно доказано, то неправильно говорить (держа в уме изменившиеся представления юристов), как будто ранее была допущена ошибка и это «нечто» никогда самостоятельным объектом не было.

Вторая ошибка, которая при этом допускается, имеет уже не логическую, но юридическую природу. Она относится к действию закона во времени. Если закон меняется, то обратной силы он иметь не может, разве только он не предусматривает её прямо Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно подтверждал эту идею, в частности, в постановлении Конституционного Суда РФ от 15.02.2016 № 3-П «По делу о проверке конституционности положений части 9 статьи 3 Федерального закона «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации» в связи с жалобой гражданина Е.В. Потоцкого»: «… придание обратной силы закону - исключительный тип его действия во времени, использование которого относится к прерогативе законодателя; при этом либо в тексте закона содержится специальное указание о таком действии во времени, либо в правовом акте о порядке вступления закона в силу имеется подобная норма; законодатель, реализуя свое исключительное право на придание закону обратной силы, учитывает специфику регулируемых правом общественных отношений; обратная сила закона применяется преимущественно в отношениях, которые возникают между индивидом и государством в целом, и делается это в интересах индивида (уголовное законодательство, пенсионное законодательство); в отношениях, субъектами которых выступают физические и юридические лица, обратная сила не применяется, ибо интересы одной стороны правоотношения не могут быть принесены в жертву интересам другой, не нарушившей закон (Решение от 1 октября 1993 года N 81-р; определения от 25 января 2007 года N 37-О-О, от 15 апреля 2008 года N 262-О-О, от 20 ноября 2008 года N 745-О-О, от 16 июля 2009 года N 691-О-О, от 23 апреля 2015 года N 821-О и др.).
Развивая приведенную правовую позицию, Конституционный Суд Российской Федерации указывал, что преобразование отношений в той или иной сфере жизнедеятельности не может осуществляться вопреки нашедшему отражение в статье 4 ГК Российской Федерации общему (основному) принципу действия закона во времени, который имеет целью обеспечение правовой определенности и стабильности законодательного регулирования в России как правовом государстве (статья 1, часть 1, Конституции Российской Федерации) и означает, что действие закона распространяется на отношения, права и обязанности, возникшие после введения его в действие; только законодатель вправе распространить новые нормы на факты и порожденные ими правовые последствия, возникшие до введения соответствующих норм в действие, т.е. придать закону обратную силу (ретроактивность), либо, напротив, допустить в определенных случаях возможность применения утративших силу норм (ультраактивность) (Постановление от 22 апреля 2014 года N 12-П; определения от 18 января 2005 года N 7-О, от 29 января 2015 года N 211-О и др.).

Данный подход обусловлен необходимостью достижения соразмерности при соблюдении интересов общества и условий защиты основных прав личности, т.е. баланса конституционно защищаемых ценностей, а потому вопрос придания обратной силы закону, изменяющему обязательства юридически равных участников гражданского правоотношения, требует дифференцированного подхода, обеспечивающего сбалансированность и справедливость соответствующего правового регулирования, не допускающего ущемления уже гарантированных прав и законных интересов одной стороны и умаления возможностей их защиты в пользу другой (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 2 июля 2015 года N 1539-О)».

Более того, даже если законодатель попытается предусмотреть обратную силу, отменяя качества объекта права у каких-то привычных объектов, он столкнётся с фактически непреодолимыми трудностями. Например, можно представить такую ситуацию. Собственники здания и земельного участка под ним – разные лица. На концептуальном уровне принято решение о переходе на модель единого объекта в отношении зданий, т.е. здание больше не является самостоятельным объектом, но лишь частью земельного участка. И встаёт вопрос о том, куда делось право собственника здания, которое существовало до момента реформы? Получается, здание теперь как часть земельного участка, принадлежит на праве собственности собственнику последнего. А собственник здания? Он оказывается лишён своей собственности таким реформационным порывом законодателя. Будет ли соответствовать такое решение Конституции РФ (ст.35) в части декларированного в ней принципа неприкосновенности частной собственности?  Представляется очевидным, что  нет, не будет соответствовать.

В этом и заключается отмеченная выше непреодолимая трудность законодателя в том, чтобы попытаться «отменить» какой-то из ранее (правомерно!) существовавших объектов права.

Показательно, как происходило исключение качеств недвижимости у многолетних насаждений: за их обладателями сохранили право на выкуп земельного участка или на получение его в аренду, т.е. применяли тот же режим, который есть для недвижимости, не называя их больше таковыми. См. ч.20 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ  "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации":
«Граждане и юридические лица, право собственности которых на многолетние насаждения зарегистрировано в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" до дня вступления в силу Федерального закона от 4 декабря 2006 года N 201-ФЗ "О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации", приобретают земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых находятся указанные многолетние насаждения, без торгов в собственность или в аренду по выбору указанных граждан и юридических лиц в соответствии с правилами, установленными главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.».
По сути это означает, что у прошлых объектов изменилось только название (с недвижимости на «не-недвижимость») и только к будущим объектам стала применяться классическая  догматика о том, что многолетние насаждения являются частью земельного участка.  Это именно то, что можно охарактеризовать отсутствием обратной силы закона.

Те же самые рассуждения о недопустимости обратной силы применимы и к судебной практике. Если изменился не закон, а представления о его правильном применении (только так можно объяснить претензии Правительства Москвы к велодороге, которая длительное время существовала как объект права, внесена в ЕГРН и т.д.), то это не повод для того, чтобы рассматривать ранее возникшие права на объекты недвижимости (те, что таковыми считались) как результат ошибочной регистрации. В таком случае будет фактически иметь место обратная сила изменившихся позиций судебной практики, которая может иметь катастрофические последствия.  Как будет защищаться лицо, купившее «объект», который спустя 10 лет и более будет признан судом «не-объектом»? Все сроки давности окажутся пропущены (например, по иску к отчуждателю этого «объекта»). Кто будет виновен в утрате права? Только изменившаяся практика и никто иной.  Именно поэтому Конституционный Суд Российской Федерации обращал внимание не недопустимость обратной силы не только собственно норм закона, но и судебной практики его применения в постановлении от 21.01.2010 № 1-П «По делу о проверке конституционности положений части 4 статьи 170, пункта 1 статьи 311 и части 1 статьи 312 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами закрытого акционерного общества «Производственное объединение «Берег», открытых акционерных обществ «Карболит», «Завод «Микропровод» и «Научно-производственное предприятие «Респиратор».