Распространенным примером в российской практике является ситуация, когда приобретается единый земельный участок для размещения на нем коттеджного поселка, а далее он разделяется на множество земельных участков, часть из которых распродается третьим лицам для строительства индивидуальных жилых домов, а участки для размещения объектов общего пользования (дорог, линейных и площадных частей коммуникаций, в частности, линии электропередачи, водопровода, газопровода, канализации) оставляет в своей собственности юридическое лицо – застройщик.

Данная проблема приводит к серьезным последствиям в виде создания пробела в правовом регулировании, которым пользуются недобросовестные застройщики и органы управления имуществом поселка (ТСН, УК), которые оформляют за собой право собственности на объекты общей инфраструктуры поселка и получают автономию в формировании тарифов на их обслуживание и использование. Даже в отрыве от фактора злого умысла и высокой степени криминализации данной сферы положение, при котором возможна регистрация самостоятельного и единоличного права собственности на общее имущество поселка за застройщиком или товариществом собственников недвижимости, подвергает важнейшие элементы имущества поселка, необходимые для пользования всем жителям поселка, риску отчуждения третьим лицам и обращения взыскания при банкротстве таких номинальных собственников – держателей. Кроме того, собственники индивидуальных жилых домов всегда оплачивают объекты инфраструктуры из своих средств, делая отдельные взносы на инфраструктуру в пользу застройщика, то есть являются фактическими собственниками данных объектов.

Как следствие, реальные собственники общего имущества посёлка лишаются возможности отстоять свои права на данные объекты в судебном порядке.

Другой стороной обозначенной проблемы является порождение ситуаций, когда застройщик в принципе не обеспечивает коттеджный поселок необходимыми элементами общих коммуникаций и инфраструктурой, не осуществляет их строительство и блокирует возможность нормальной эксплуатации жилых домов.

Проект реформы вещного права, подготовленный ИЦЧП им. С. С. Алексеева при Президенте РФ, попытался частично решить данную проблему, закрепив положение о том, что согласно п. 6 ст. 298.5 Проекта, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или не вытекает из существа отношений, правила об общем имуществе здания применяются к общему имуществу собственников земельных участков, расположенных в пределах территории малоэтажной жилищной застройки. Однако данные поправки фактически касаются только объектов инфраструктуры, но не общих земельных участков. Кроме того, они предполагают, что объекты являются общими с правовой точки зрения, однако в данный момент это не так. Указанные объекты находятся в единоличной собственности застройщика.

Таким образом, в законодательстве по-прежнему отсутствует правовой инструмент выхода из уже сложившихся непростых ситуаций с нахождением земельных участков «общего пользования» в единоличной собственности застройщиков или их аффилированных лиц.