На момент заключения договора аренды квартиры в районе был сравнительно невысокий уровень шума. В связи с началом ремонтных работ на дороге уровень шума существенно возрос. Арендатор посчитал, что это обстоятельство дает ему право на уменьшение арендных платежей. Арендодатель не согласился и обратился с иском о взыскании арендной платы в полном объеме.
Суд первой инстанции удовлетворил иск. Апелляционный суд поддержал арендатора, указав, что если повышение уровня шума носит затяжной характер и не может быть отнесено к обычным жизненным рискам (allgemeine Lebensrisiko), то это может являться основанием для снижения арендной платы. Апелляционный суд указал, что арендная плата может быть снижена по истечении шести месяцев с начала повышения уровня шума, поскольку начиная с седьмого месяца возникает серьезный недостаток в объекте аренды.
Верховный суд Германии поддержал не согласился с позицией апелляционного суда, указав, что для данного вывода необходимо было установить наличие конклюдентного соглашения о качестве арендуемой вещи относительно уровня шума. По мнению Верховного суда, ключевое значение имеет вопрос о том, знал ли (и был ли согласен) арендодатель, что арендатор рассматривает уровень шума в качестве определяющего критерия состояния квартиры. Знание может быть определено исходя из горизонта восприятия адресата волеизъявления (Empfängerhorizont), то есть арендодателя. Суд указал, что в обсуждаемом деле не было достаточных оснований для такого вывода, а именно – не было доказано, что арендодатель согласен с таким условием.
«Подразумеваемое соглашение также требует наличия двух соответствующих друг другу волеизъявлений. Однако для признания наличия такого соглашения в отношении так называемых внешних недостатков недостаточно того, что арендатор при заключении договора воспринимает обстоятельство, действующее извне на арендованное имущество – как здесь уличный шум, который будет слышен в квартире, – как удобное для себя обстоятельство (например, «тихое место»), и он (возможно) решает арендовать квартиру именно из-за этого. Это обстоятельство становится конклюдентным соглашением о качестве только в том случае, если арендодатель должен был исходя из поведения арендатора в соответствии с горизонтом восприятия адресата волеизъявления (§ 133, 157 ГГУ) понять, что арендатор рассматривает длительность такого состояния вещи в течение срока договора аренды в качестве решающего критерия для договорного использования квартиры, и арендодатель с этим соглашается. Односторонняя идея арендатора недостаточна для признания наличия подразумеваемого соглашения, даже если это известно арендодателю. В любом случае необходимо, чтобы арендодатель положительно отреагировал на это»
Обсуждаемое дело ярко подчеркивает один из ключевых критериев, который должен быть соблюден: необходимо установить явное или подразумеваемое соглашение о качестве вещи. Возможность повышения уровня шума не должна быть распознаваема на момент заключения договора. Например, если квартира находится недалеко от железнодорожных путей, то соответствующий шум впоследствии нельзя признать недостатком.
Внешние недостатки могут заключаться также в особенностях доступа к арендуемому помещению.